存量时代不动产金融如何发展？分析师热议房产行业前景

界面新闻记者 | 冯赛琪10月25日，2024中国不动产金融论坛在上海举办。处于止跌回稳阶段的房地产行业，在国家货币政策和财政政策加持的情况下，有何投资机会？从供给端和需求端当中有什么强有力的措施？不动产金融会有什么样的转型？多位来自机构、交易所的专家围绕上述问题展开讨论。如何认识当下房地产行业存在的问题？华泰证券房地产行业首席分析师陈慎表示，房地产行业过去很多年的整个融资结构还是比较多元的，总结起来又可以用一句话，以间接融资为主，房地产公司过去主要靠借有息负债来生活。“过去二十年，房地产公司的融资环境是净融资，每一年借的钱比还的钱是要多。这一情况直到2021年之后被打断，因为他们借不到钱了，被迫债务到期还钱。”陈慎认为，实际上这波危机背后，更多的是房地产公司信用的风险，这种风险到现在还没完全解除，后续还需要有更多的政策来把融资环境、结构问题进一步优化，才能帮助房地产公司走出困境。房地产公司走出困境之后，整个房地产行业才能迎来真正的平稳。中金公司董事总经理、不动产与空间服务行业首席分析师张宇认为，过去这几年房地产出现的情况，是事态的不断升级和变化。首先，行业层面看，要认清这是不是行业出现的系统性问题，房地产行业有相当数量的企业。第一，一定要为现在的市场形势准备充足的流动性，需要从货币政策、银行信贷的角度去看，不管是需求侧还是供给侧要发挥力量。第二，财政政策要发力，很多房地产企业是全国性的企业，项目遍布在全国各个省市，以地方政府的角度去处理具有全国性布局的企业的债务问题，有不对等的现实困难。这就意味着今天在面对房企问题具有一定的系统性且供给侧出现较大压力的情况下，需要财政对于房地产有一些专项的安排和支持。其次，从企业角度看，企业从一开始的流动性问题，逐渐演化为一定程度的偿债问题，所谓偿债问题不外乎就是资产负债表的问题。如何理解止跌回稳？怎么寻找新的投资机会？摩根士丹利中国首席经济学家、董事总经理邢自强表示，“发展是安全的基石，二者的系统性结合，就是看到民生改善，这能够帮助判断自9月份以来，本轮经济和地产政策转向的决心和力度”。他预测了助力房地产逐步止跌回稳的“新三大工程”等政策，即中央动用财政帮助去库存、充实社会保障体系、上升一揽子生育政策至国家行动纲领。“房地产是一个周期性的行业，周期就是有上、有下、有拐点、有反复，”张宇认为。在过去几年是下行周期，最近的政治局会议提出了止跌回稳。理解止跌回稳，不是简单粗暴的理解成要求房价立刻做出反应。房地产行业具体表现成一系列的指标，有量在先，价格是一个结果，有二手房有新房、有存量有增量，最后再落实到企业的投资行为。他表示，从一些指标来看，房地产市场离临界点不远了，到了或者接近底部区域的位置。不管是从实体资产的收并购，还是买REITs或者二级市场投资，从投资的意义上来说，确实是资产价格的相对底部位置。在10月份的国新办发布会上，金融监管总局副局长肖远企介绍了一系列金融支持房地产政策的举措。他表示，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，到2024年底“白名单”项目信贷规模要增加至4万亿元。陈慎认为，4万亿白名单背后代表的是债务的支持。但就现在而言，房地产行业还有一个巨大的机会在于它远远没有完成证券化。一是关于股权投资支持不足，虽然从两年前启动了三支箭，包括股权融资全放开了，但现在两年过去了，业务开展难，未来是不是有一些可以改善的空间，背后可能涉及到市场环境和制度环境的优化。二是关于住宅市场。可以利用这次悲观的情绪以低价把一些项目拿过来，在未来万一某一天回稳了，利用机会把不良资产变现，而且这里面也是可以证券化的。第三是REITs，现在我国的REITs规模还远远不够，很多制度尚待进一步完善。今年很多上市的REITs，大部分是国有企业的REITs，需要融资的民营企业好像没有得到特别多的好处，有些可能是做不到，有些是根本不想做，你去问一下他们为什么不想做，说好像我做一个REITs换到的钱还不如去做贷款，这背后也有很多值得优化的条件，来促进REITs或者相关证券化产品进一步扩大。今年4月份中国证监会正式公布，将REITs纳入沪深港通。拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。港交所中国区上市发行服务部主管韩颖姣在论坛现场表示，在跟沪深交易所一起做相关准备工作，互联互通打通了以后，内地投资者就可以买到在香港上市的REITs，香港的投资人也可以买到在内地交易所上市的REITs，实现了资产和资金的跨境匹配。这一举措出来之后会极大的促进整个REITs市场的发展，也对这项新的举措非常期待。