剪刀差高达75-110个基点！北上广深存量房贷利率调整幅度或大于0.5%？

界面新闻记者 | 何柳颖界面新闻编辑 | 江怡曼存量房贷利率将迎来重大调整。9月24日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。在解释该政策时，潘功胜特别提及，“新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差，尤其是在北京、上海、深圳、广州这些大城市。”因此有业内人士认为，在新政下，一线城市存量房贷利率的下调幅度可能会大于0.5个百分点。“一线城市下行幅度预计大一些，京沪深和厦门，400-966-8255（家电维修号码分享）年房贷下限在LPR加30-50个基点，此次享受的利好更大。如果降到市场利率，大概能降100个基点左右。”广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉向界面新闻记者表示。界面新闻记者采访了多位存量房业主，发现北上广深中四个城市中，存量房贷利率与新发放利率的剪刀差都比较大，约在400-966-8255（家电维修号码分享）个基点。若新老房贷利率能够拉平，一线城市的存量房业主或许可以在此次调整中获得较大利好。新政利好一线城市消除新老房贷剪刀差成为了此次调整存量房贷利率的重要原因之一。李宇嘉强调，去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。尽管降息幅度大，但一方面仅针对首套房，另一方面只是降到了当地当时的下限。形势比人强，去年9月以来的一年，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大。李宇嘉特别提及，存量房贷调整将利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大，其他城市利好幅度不大。需要指出的是，当前一线城市的新发放房贷利率下行趋势依然明显。在一线城市中，北京、上海、深圳仍设置有房贷利率下限。目前北上深三座城市的首套住房商业性个人住房贷款利率下限均为LPR-45BP，二套住房基本为LPR-5BP。以当前最新五年期以上LPR（3.85%）计算，即北京、上海、深圳的首套房贷款利率下限为3.40%、二套房贷款利率下限为3.80%（北上较远区域为3.60%）。界面新闻记者多方咨询发现，目前北京、上海、深圳多家银行的新发放首套房贷利率基本都是贴近下限水平，即3.40%。取消了利率下限的广州则要更低，中国银行广州首套住房商贷利率目前已下探至3%（LPR-85BP），招商银行广州首套利率为3.1%（LPR-75BP）。东方金诚首席宏观分析师王青判断，未来新发放居民房贷利率还有较大下调空间。“我们也认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。”在此压力下，缩小利率剪刀差似乎更为紧迫。同时，在受访专家看来，一线城市也有必要大幅度下降存量房贷利率。“上半年京沪社社会消费品零售总额负增长，广深零增长或微幅度增长，在热点城市中表现比较弱，需要通过降低存量房贷利率来激活消费。” 李宇嘉补充称。在一线城市中，新老利率剪刀差究竟有多大？界面新闻记者采访了七位北上广深的业主，通过比较现在的存量房贷利率以及对应银行的新发放贷款利率，发现有北京业主的基点差高达110BP，部分上海业主的基点差也达到90BP。若新旧利率可以拉平，预计一线城市的下调幅度可能会超过50BP。至于新老房贷利率会不会完全拉平，李宇嘉目前预测，“有可能，在上午政治局会议后，我觉得更加有可能。”中共中央政治局9月26日召开会议，会议强调，要降低存款准备金率，实施有力度的降息。也有观点认为，新老房贷利率预计无法对齐。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪预测，目前北京首套房利率下限为LPR-45个基点，存量房贷利率有可能调整为LPR或LPR+10个基点，不大可能会降到现在新发利率LPR-45个基点的水平，二套房预计降为LPR+10个基点。无论力度如何，市场正热切期待政策的落地执行，目前多家商业银行均在等待具体的政策指引。招商银行业务经理向界面新闻记者表示，“还没有收到正式通知，地方的细则还没出。”中国农业银行业务经理向界面新闻记者表示，“有关注到国务院新闻发布会上的内容，目前暂未收到相关政策文件，后续会持续关注的，有最新的消息会第一时间通知您。”“我们近期会正式发布这个文件。因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”潘功胜在新闻发布会上表示。同时，利率重新调整之外，存量房贷有可能跨行转按揭吗？就此，潘功胜回应称，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。