保障性住房是我国住房供给体系的重要组成部分。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，“十四五”规划纲要提出，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。党的二十届三中全会提出，加大保障性住房建设和供给。本期特邀专家围绕相关问题进行研讨。
如何探索以需定购，具有一定的难度。部分城市采取建立轮候库、线上线下接受预申请、问卷调查等形式，摸排保障对象对于区位、户型、价格区间等的诉求，待预申请需求积累到一定程度，如“项目套数∶登记意向数”达到1∶1.2及以上，才启动筹建。对于前期人口流入较多、年轻人较多的城市，如广州、深圳、郑州等地，在片区房价相对稳定的情况下，加之前期需求摸排比较到位，保障性住房配租压力较小。
目前，很多新市民、青年人对保障性住房了解程度不高，加之保障性住房在用地、建设、定价、分配管理等方面有很多配套政策，建议可通过“政策发布+项目推出”方式，让国企品牌被社会所熟知，从而推动保障性住房项目实施。对城市而言，需关注片区内潜在需求、精准把握需求特征，与周边项目形成差异化竞争（价格、配套等）。今年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”。保障性住房扩面至三、四线城市和县城，保障力度进一步加大。未来，“多渠道存量盘活+优化增量供给效率”将成为主要供应模式，需要各地根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，坚持以需定购、因城施策。
保障性住房建设的国际借鉴
城市住房问题是世界性难题，各国在筹建保障性住房方面有哪些有益探索？
虞晓芬（浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长）：城市住房问题是工业革命及城市化发展的必然产物。为解决这一世界性难题，各国政府从消极救济转向积极救济，采用多种方式，加快保障性住房的筹建。
一是政府向市场收购模式。以韩国为例，主要通过保障性住房计划增加公共住房供给。通过市场调研筛选在位置、面积、建筑质量等方面符合要求的住房（通常为公寓或多户型住宅），然后通过公开招标或直接谈判方式与房主或开发商商定购买条件和价格，达成协议后，双方签订购房合同，并通过国家住房基金或公共住房基金支付购房款项，将产权转移至政府名下后，对收购的住房进行必要改造和维修，以确保其适合居住，再通过公开申请和评估程序分配给符合条件的中低收入青年人和无房家庭。同时，政府采取一系列激励措施加快收购步伐，例如完善评估方式，合理改善收购上限价格和收购标准；为拟收购新建住房引入项目融资担保，通过财政支持或税收优惠，吸引更多开发商参与；加强部门间协作，简化项目审批流程，缩短项目周期等。通过政府向市场收购模式，近年来韩国公共住房供应量大幅增加，为中低收入家庭提供了更多住房选择。2022年收购3.5万套，2023年约5万套。今年7月，韩国发布住房供应新政，重申为青年和无房群体扩大供房的政策基调，原计划到明年利用收购空置房源供应12万套公租房，此次决定将供应规模再增1万套以上。
再比如英国，自1980年以来主要通过竞争性财政资金补助、低成本用地和融资支持，依靠非营利组织——住房协会提供保障性住房建设和管理。
二是政府直接新建模式。新加坡最具代表性，1960年成立的建屋发展局（HDB）专门负责向符合条件的居民提供价格较低组屋的规划、建设与管理。2022年77.76%的家庭居住在组屋，其平均销售价格约为市场公寓均价的30%，购买组屋家庭的平均房价收入比约为4.9，有力保障了全国住房自有化率达90%、每户一套体面住房目标的实现。政府直接建设保障性住房，需要解决低成本土地与资金两大关键性问题。新加坡《土地征收法》保障了政府获地低成本和体量，并平价转让给HDB。例如，2021年政府提供的宏茂桥大道一处住宅用地面积约22020平方米，容积率2.8，楼面地价为每平方米6494新加坡元，较周边私人住宅用地价格低40%以上。同时，政府还支持HDB多渠道筹集低成本资金，中央公积金通过购买新加坡政府发行的特别债券支持HDB进行公共住房建设；HDB的财政预算纳入国家财政计划，2022/2023财年，政府“居者有其屋”计划直接补贴46.8亿新加坡元，较2021年增长超20%；2022年，HDB发行三次绿色债券共计33亿新加坡元，用于住房建设和改造项目。新加坡之所以能持续建设保障性住房，得益于背后强有力的低成本土地供给和资金支持。
三是开发商配建模式。马来西亚、法国、美国都采用了这种模式。从1981年起，马来西亚要求在每个私人住宅发展项目中建造30％经济适用房，并以保障对象家庭年收入中位数的3倍价格销售。1981年至2017年，私营部门提供了120万套无财政补贴的低成本房屋，在经济适用房供应方面发挥了重要作用。政府对经济适用房品质有较高要求，从房屋面积、质量评估、房屋密度、建筑技术、相关配套等方面进行了整体规划，例如，建筑技术方面，要求应用建筑信息模型、固体废物管理、雨水管理和再利用系统、太阳能系统、无线局域网等；配套方面，根据人口比例配套幼儿园、游乐场、多功能厅等公共设施。通过开发商配建模式，马来西亚住房保障覆盖面显著提高，截至2024年一季度末，各类低成本保障性住房约占存量的24.43%。
法国立法规定，部分城市在新建任何超过12套住宅或超过800平方米建筑面积的公寓楼时，至少30%为面向低收入家庭的社会租赁住房，计划到2025年底社会住房保障面达25%。美国则通过税收补贴方式吸引私营企业配建，1986年根据《税收改革法（1986）》推出低收入住房税收抵免政策（LIHTC）项目，按照20%的住房套数以政府认可的租金配租给家庭收入低于当地收入中位数50%的家庭，或40%的住房套数配租给家庭收入低于当地收入中位数60%的家庭，项目持续期限为30年，经过严格评审，开发商可享受联邦政府给予的连续10年税收抵免政策，税收抵免额度转让变现最高可达建筑成本的60%至70%，政府同时给予长期低息贷款支持，对私人开发商产生较大吸引力。数据显示，2023年LIHTC项目占住宅存量的2.49%，超过政府公共住房数量，成为美国保障房的重要来源。
